Neue Probleme bei der Kautionsrückzahlung
Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum entsteht häufig Streit über die Rückzahlung der Kaution des Mieters. Die Mieter möchten die Kaution gerne schnell zurück erhalten. Der Vermieter verrechnet die Kaution des Mieters mit seinen (behaupteten) Gegenansprüchen gegen den Mieter, weil die Wohnung nach Ansicht des Vermieters beispielsweise nicht in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde oder die Mietsache vom Mieter beschädigt wurde oder Nachzahlungen auf Nebenkostenabrechnungen noch offen sind. Allerdings ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund vom 13.03.2018, Az: 425 C 5350/17 die Aufrechnung mit Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter für den Vermieter nicht mehr so einfach möglich. Der Vermieter darf nur noch aufrechnen, wenn seine Forderung unstreitig ist oder ein Gericht die Forderung als rechtens bestätigt hat.
Denn der Vermieter soll nicht mit der Kaution seine streitigen Ansprüche gegen den Mieter bezahlt bekommen. Die Kaution sichert diese Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter nur. Das Amtsgericht Dortmund führt dazu aus, dass die Kaution ein Sicherungsinstrument für den Vermieter ist und kein Befriedungsinstrument, die Kaution soll den Streit über die Forderung des Vermieters gegen den Mieter nicht entfallen lassen. Dieses Argument führt mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer wesentlichen Änderung in der Rechtsprechung zur Rückzahlung der Kaution im Mietrecht. Bisher wurden die Forderungen vom Vermieter schon mal einfach mit der Kaution des Mieters verrechnet, das dürfte nun nicht mehr so einfach möglich sein. Wegen der kurzen Verjährungsfrist von nur 6 Monaten für einige Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter, z.B. Schadensersatzansprüche, wird es nun erforderlich sein, dass der Vermieter zeitnah nach Beendigung des Mietverhältnisses Klage gegen den Mieter auf beispielsweise Schadensersatz bei Gericht erhebt, um nicht Gefahr zu laufen, dass seine Ansprüche verjähren.
Aber auch für den Mieter ergeben sich durch die Änderung der Rechtsprechung Neuerungen. Denn die Kaution wird erst zur Rückzahlung fällig, wenn der Vermieter über das Kautionsguthaben abgerechnet hat. Greift der Vermieter vor einer Abrechnung über das Kautionsguthaben bereits auf dieses zu, kann der Mieter nicht direkt die Auszahlung an ihn verlangen, sondern nur vom Vermieter verlangen, dass der Vermieter die Kaution wieder insolvenzfest anlegt. Der Mieter muss dann zunächst auf die Kautionsabrechnung drängen, notfalls mit Hilfe des Gerichts. Erst wenn abgerechnet wurde, kann der Mieter im zweiten Schritt die Rückzahlung des Kautionsguthabens vom Vermieter verlangen.
Der Autor, Rechtsanwalt Sven Nowag, ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und damit Ihr richtiger Ansprechpartner für alle Fragen rund um die Immobilie.
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