Auch wer nachzahlt, kann gekündigt werden
Einem Mieter, der die Miete nicht bezahlt, droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Kommt ein Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Miete in Höhe von mehr als einer Monatsmiete in Verzug oder sind insgesamt der Höhe nach mindestens zwei Monatsmieten offen, kann der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Allerdings hat der Wohnungsmieter die Möglichkeit, durch u.a. kurzfristige Zahlung des gesamten Mietrückstands die Wirkung der fristlosen Kündigung entfallen zu lassen – so genannte Schonfristzahlung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigte sich nun in der Entscheidung vom 19.09.2018 (Az: VIII ZR 231/17) mit der Frage, ob nach einer vollständigen Schonfristzahlung das Mietverhältnis vom Vermieter durch eine mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig ausgesprochene ordentlichen Kündigung fristgerecht beendet wird. Denn die Nichtzahlung der Miete durch den Mieter stellt auch einen Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar. Verstöße einer Vertragsparte gegen mietvertragliche Pflichten können die andere Vertragspartei zur ordentlichen Kündigung berechtigen.
Der BGH hat die parallel zu einer fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges grundsätzlich für möglich erachtet. Kündigt der Vermieter bei einem Zahlungsverzug des Mieters also auch ordentlich fristgerecht hat der Mieter nach der Lesart des BGH nicht allzu viel gewonnen.
Umso mehr sollten Wohnraummieter darauf achten, die Miete grundsätzlich pünktlich zu zahlen. Im Zweifel sollte eine Zahlung der Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen, um später die Zahlungsverpflichtung des Mieters in der konkreten Höhe zu klären. Abzuwarten bleibt, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu einer Gesetzesänderung führen wird.
Der Autor, Rechtsanwalt Sven Nowag, ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und damit Ihr richtiger Ansprechpartner für alle Fragen rund um die Immobilie und ums Wohnen.
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