Die Auswirkungen der Corona Pandemie treffen einige mittlerweile sehr hart. Denn viele Ladenbesitzer und Geschäftsinhaber, beispielsweise Friseure oder Fitnessstudios, dürfen seit mehreren Monaten nicht mehr öffnen. Die Einnahmen dieser Betriebe sind nahezu vollständig zusammengebrochen, die Ausgaben laufen aber weiter. So muss auch die Miete für den Geschäftsraum grundsätzlich weiterbezahlt werden.

Laden geschlossen, Miete gemindert?

Für den Zeitraum des ersten sog. Lockdown im Frühjahr 2020 war und ist auch weiter umstritten, ob bei einem behördlichen Verbot, das Geschäft zu öffnen, auch die Miete für den Geschäftsraum gemindert ist. Der Gesetzgeber hat diese sehr umstrittene Frage nun in Art. 240 § 7 EGBGB zum 31.12.2020 klargestellt. Für den Zeitraum 31.12.2020 bis 30.09.2022 ist demnach eine Anpassung der Miete nach den Grundsätzen über die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen. Der Gesetzgeber vermutet also, dass Vermieter und Mieter sicher eine Regelung in den Mietvertrag für den Fall einer Pandemie und einer dadurch bedingten Schließung der Geschäfte über einen längeren Zeitraum aufgenommen hätten, wenn dieser Fall Thema bei den Verhandlungen über den Mietvertrag gewesen wäre. Es hat halt nur keiner dran gedacht.

Die Miete wird nun für den Zeitraum, in dem das Geschäft geschlossen werden muss, angepasst. Das führt aber nicht dazu, dass beispielsweise ein Friseurgeschäft gar keine Miete mehr für das Ladenlokal zahlen muss. Denn auch das Interesse des Vermieters ist zu berücksichtigen, weil auch der Vermieter wirtschaftliche Verpflichtungen hat. Trotz Lockdown können aber z.B. Renovierungsarbeiten in dem Ladenlokal erledigt werden und die Rechtsprechung verlangt auch, dass der Unternehmer ein Polster für schlechte Zeiten anlegt und jetzt aufbraucht. Denn der Unternehmer trägt weiter das Unternehmer- und Unternehmensrisiko (so LG München, Urteil vom 25.01.2021, Az: 31 O 7743/20).

Überlegt handeln

Auch bei großer Not sollte jedoch niemand die Miete einfach mindern. Denn ob die Miete beispielsweise um 33 %, um 50 % oder gar um mehr reduziert ist, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Es gilt weiterhin, dass derjenige, der die Miete nicht zahlt, eine Vertragsverletzung begeht und im schlimmsten Fall die Kündigung des Mietverhältnisses riskiert. Daher unser Tipp: nie einfach die Miete reduzieren, sondern sich vorher mit dem Vermieter einigen. Wenn keine Einigung möglich ist, sollte die Miete zunächst unter dem Vorbehalt der Rückforderung in voller Höhe weitergezahlt werden. Das Gericht kann dann später die Minderungsquote feststellen. Sonst droht womöglich die (fristlose) Kündigung.

Wir beraten Sie auch zu diesem Thema gerne.

Der Autor, Rechtsanwalt Sven Nowag, ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und damit Ihr richtiger Ansprechpartner für alle Fragen rund um die Immobilie und ums Wohnen.